关于综合验收的法律规定

一、《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》国发〔2004〕16号第83项中明确将“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”的行政审批手续取消，说明“综合验收合格”不再是房屋交付使用的强制条件。

二、《城市房地产开发经营管理条例》（2011年版本）

第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
　　房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。
　　第十八条 住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：
    （一）城市规划设计条件的落实情况；
    （二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；

    （三）单项工程的工程质量验收情况；
（四）拆迁安置方案的落实情况；
（五）物业管理的落实情况。
住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期

验收。

但是2018年 中华人民共和国国务院令第698号将《城市房地产开发经营管理条例》中的第十七条修改为“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。” 并删除了第十八条，这进一步说明了综合验收不是强制交房的条件，那如果说当事人在商品房预售合同中明确约定了综合验收为交房条件，开发商是否可以以不是强制规定而要求竣工验收为交房条件呢？综合验收的标准又该依据什么法律规定呢？

    笔者认为，根据合同法的规定，当事人双方意思自治的约定在不违反法律、行政法规强制性、效力性约定的情况下是有效的，应当予以遵循，而关于综合验收的标准，则应当以《城市住宅小区竣工综合验收管理办法 》为依据：

三、《城市住宅小区竣工综合验收管理办法 》建监[1993]814号

第一条为了加强城市新建住宅小区竣工综合验收和交接管理，提高住宅小区的综合效益，制定本办法。
　　第二条本办法适用于建设用地规模在2万平方米以上的新建住宅小区及组团（以下简称住宅小区）。
　　第三条国务院建设行政主管部门归口管理全国住宅小区竣工综合验收工程；
　　省、自治区人民政府建设行政主管部门归口管理本行政区域内住宅小区竣工综合验收工作；
　　城市人民政府建设行政主管部门负责组织实施本行政区域内城市住宅小区竣工综合验收工作。
　　第四条住宅小区开发建设单位对所开发的住宅小区质量负最终责任，不得将工程质量不合格或配套不完善的房屋交付使用。
　　第五条城市人民政府建设行政主管部门应当根据国家有关法律、法规和标准规范，对住宅小区的土地使用情况、各单项工程的工程检验合格证明文件以及市政公用基础设施、公共配套设施项目等组织验收。
　　第六条住宅小区竣工综合验收必须符合不列要求：
　　（一）所有建设项目按批准的小区规划和有关专业管理及设计要求全部建成，并满足使用要求；
　　（二）住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单项工程全部验收合格，验收资料齐全；
　　（三）各类建筑物的平面位置、立面造型、装修色调等符合批准的规划设计要求；
　　（四）施工机具、暂设工程、建筑残土、剩余构件全部拆除清运完毕，达到场清地平；
　　（五）拆迁居民已合理安置。
　　第七条申请住宅小区竣工综合验收，应当提交下列文件：
　　（一）规划部门及其他专业管理部门批准的选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、修建性详细规划、及各个单位工程设计文件（图纸）等；
　　（二）工程承发包合同；
　　（三）工程质量监督机构核定的各单项工程质量等级评定文件；
　　（四）竣工资料（图纸）和技术档案资料；
　　（五）建设行政主管部门规定的其它文件资料。
　　第八条住宅小区竣工综合验收应当按照以下程序进行：
　　（一）住宅小区建设项目全部竣工后，开发建设单位应当向城市人民政府建设行政主管部门提出住宅小区综合竣工验收申请报告并附本办法第六条规定的文件资料；
　　（二）城市人民政府建设行政主管部门在接到住宅小区竣工综合验收申请报告和有关资料一个月内，应当组成由城建（包括市政工程、公用事业、园林绿化、环境卫生）、规划、房地产、工程质量监督等有关部门及住宅小区经营管理单位参加的综合验收小组；
　　（三）综合验收小组应当审阅有关验收资料，听取开发建设部位汇报情况，进行现场检查，对住宅小区建设、管理的情况进行全面鉴定和评价，提出验收意见并向城市人民政府建设行政主管部门提交住宅小区竣工综合验收报告；
　　（四）城市人民政府建设行政主管部门对综合验收报告进行审查。综合验收报告审查合格后，开发建设单位方可将房屋和有关设施办理交付使用手续。
　　验收合格并已办理交付使用手续的住宅小区，开发建设单位不再承担工程增建、改建费用。
　　第九条住宅小区验收验收合格后，开发建设单位应当按照有关规定将完整的小区综合验收资料报送备案。
　　第十条分期建设的住宅小区，可以实行分期验收，待全部建成后进行综合验收。
　　分期验收的住宅小区，市政公用基础设施和公共配套设施满足使用功能要求的，可以分期投入使用。
　　第十一条住宅小区综合验收不合格的，由城市人民政府建设行政主管部门责令开发建设单位限期改正，由此发生的费用由开发建设单位承担。
　　对违反规划要求，市政公用基础设施和公共设施不配套、工程质量低劣的，由验收小组提请有关部门依法查处。
　　第十二条未经综合验收，开发建设单位擅自将房屋和有关设施交付使用的，由城市人民政府建设行政主管部门吊销开发建设单位资质证书，并可处以罚款。
　　第十三条省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据本办法制定实施细则。
　　第十四条本办法由建设部负责解释。
　　第十五条本办法自一九九三年十二月一日起施行。

结语：虽然说关于综合验收还有上述法律规定可循，但是在实际操作中，究竟对综合验收是如何管理监督的，笔者尚未实际与相关管理对接过，有待进一步调查，后续如有新的发现，予以补充完善。