房屋买卖合同解除后定金和违约金的处理
               

原告（反诉被告）户某某诉称：2014年3月19日，我与李某某、张某某签订了存量房屋买卖合同，约定李某某、张某某购买我的位于北京市XX区XX小区XX房屋（以下简称：505室房屋），总价款260万元（包括房屋装饰装修等费用），李某某、张某某应在2014年6月23日前5日内向我支付首付款200万，但二人于2014年3月19日交纳5万元定金后，未按约定交纳其他首付款。我多次要求李某某、张某某继续履行合同，但李某某、张某某一再推托，已构成根本违约，故请求解除我与李某某、张某某于2014年3月19日签订的存量房屋买卖合同，李某某、张某某支付违约金52万元。
被告（反诉原告）李某某、张某某（委托代理人：张春辉律师（笔者），电话一五九一一一一七九零九）辩称：我们没有违约。购买涉案房屋时，我们是改善住房，需要出售我们自己拥有的位于北京市XX区XX号院XX号房屋（以下简称：406号房屋），才能购买涉案房屋。作为中介的北京链家房地产经纪有限公司（以下简称：链家公司）也知道此情况。所以定金协议约定了，如果我们这套房屋无法出售，三方相互免责，我们与户某某的这一房屋买卖合同终止。但由于案外人路某某迟迟不购买我们的XX号房屋，导致我们无法购买涉案房屋，本案合同无法履行。所以我们没有违约。即使认定我们违约，那由于户某某没有实际损失，约定的违约金也过高。且户某某主张的违约金是按照260万元的20%计算的，她把装修折价款也计算进去了，而房屋的成交价实际上是194万元。我们不同意户某某除解除合同之外的诉讼请求。在本案中，我们没有过错，不应承担责任。合同解除后，因合同取得的财产应当返还，故我们反诉要求户某某返还我们定金5万元。
原告（反诉被告）户某某对被告（反诉原告）李某某、张某某的反诉辩称：李某某、张某某以二人与案外人路某某的买卖合同无法履行为由而主张免除在本案中的违约责任，没有法律依据，也与情理不合。我与李某某、张某某签订的合同，李某某、张某某与路某某签订的合同，是两个完全独立的合同，不能因为路某某违约而主张免除李某某、张某某的违约责任，因此不同意李某某、张某某的反诉请求。
北京市某区人民法院经审理查明：2014年3月19日，户某某与李某某、张某某经由链家公司提供经纪服务，签订了存量房屋买卖合同。房屋买卖合同约定：李某某、张某某购买户某某的XX室房屋，房屋成交价格为194万元，装饰装修及配套设施设备作价66万元，买受人可以在签订本合同的同时支付定金5万元；出卖人应当在2014年7月5日前将房屋交付给买受人；当事人双方同意，自本合同签订之日起88日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；买受人未能在2014年6月26日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，并按照央行现行存款利率给付利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内向买受人支付。当日，户某某（出卖方、甲方）与李某某、张某某（买受方、乙方）以及链家公司（居间方、丙方）签订补充协议，约定：第一条成交价格，甲乙双方同意，交易房屋及装饰装修和配套设施总价款为260万元。第二条关于房屋交易具体事宜的约定。1、定金：乙方于2014年3月19日向甲方支付定金5万元；2、房屋评估；甲方应在接到丙方的评估通知后5日内配合评估公司对房屋进行评估；3、首付款：乙方于过户前5个工作日，将包含定金5万元的首付款200万元以资金监管的方式支付甲方；4、申请购房贷款：甲乙双方应于丙方收到评估报告后5个工作日共同前往贷款机构办理贷款申请手续；5、权属转移登记：甲乙双方同意，在银行批贷后5个工作日，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。如房屋登记机构要求甲方和（或）乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照登记机构的要求到场办理；乙方应按时领取房屋所有权证并办理抵押权登记手续，如因乙方原因导致抵押登记办理迟延的，则乙方须按照本协议第四条约定承担违约责任。第四条违约责任。3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过15日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。当日，户某某收到李某某、张某某交来的购房定金共计5万元。李某某、张某某此后再未向户某某支付剩余的首付款。
北京市某区人民法院认为：户某某与李某某、张某某签订的房屋买卖合同、补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人均应全面履行各自的义务。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。买受人支付价款是其合同的主要义务，也是买卖合同的应有之意。本案中，在房屋买卖合同、补充协议约定的期限届满前，李某某、张某某并未支付除5万元定金之外的其他首付款，符合双方在补充协议中约定的根本违约，也符合《中华人民共和国合同法》关于违约的规定。因此，李某某、张某某构成违约。李某某、张某某主张因案外人路某某违约，而导致二人无法购买户某某房屋，本院认为户某某与李某某、张某某签订的合同，李某某、张某某与路某某签订的合同，是两个独立的合同，此辩解意见缺乏法律依据。现户某某要求解除其与李某某、张某某订立的房屋买卖合同、补充协议，李某某、张某某对此不持异议，本院予以确认。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，经本院释明户某某选择适用违约金，本院不持异议。但户某某主张适用补充协议的约定计算违约金额过高，故本院酌情调整。
北京市某区人民法院判决：据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十六条、第一百三十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）户某某与被告（反诉原告）李某某、张某某于二〇一四年X月X日签订的北京市存量房屋买卖合同、补充协议；二、本判决生效后十日内，被告（反诉原告）李某某、张某某给付原告（反诉被告）户某某违约金十万元；三、本判决生效后十日内，原告（反诉被告）户某某返还被告（反诉原告）李某某、张某某定金五万元；四、驳回原告（反诉被告）户某某的其他诉讼请求。